梅雨が明けました。
陽射しがとても強くなり、熱中症に注意をしなければならない時期に
なりました。こまめに熱中症対策を忘れずに行うことを
意識していきましょう

7月上旬東伊豆の川奈へ行ってきました
そうです  土砂崩れの後ですから道路の通行止めが多く大変でした
東名は裾野迄しか進めずそこからは県道の下道で1時間半かかります
雨も重なり峠超えは濃霧で時速30KM しか出せないような状況でした
熱海の駅前辺りから海沿いにかけては封鎖状態でした
帰りは伊豆スカイラインから箱根峠を経て小田原厚木道路に入るルートで
霧が濃くて本当に冷や汗ものでした


賃貸の不動産状況としてはテイクアウト系の新規開業が賑わっています
今は唐揚げ屋さんがブレイク中です  一時はタピオカ屋さんでしたが
小さな店舗で家賃も安く持ち帰りであれば投資も少なく
フランチャイズやノウハウを提供するとなれば
昔に比べて独立に対するリスクイメージが軽減されたのだと思われます
会社を辞めたり会社の業績不振に不安を感じた
30 代から40 代の方の開業が目立っています
情報化の今は宣伝を仕掛けるだけで人はそこに向かいます
プロデュースが全てです
弊社も1 か月で3件も唐揚げ屋さんの契約を交わしました
次の仕掛けは何がくるのでしょうか?


不動産を購入する時 個人で買うか法人にするか
と相談を受ける事があります
一度登記をしてしまうと単純に名義を変えるだけで
個人から法人へ変えられると言う訳にはいきません
個人から法人へ金銭の受け渡しをしていないと
贈与として扱われ高額な贈与税を請求されるはめになってしまいます
税務署は登記を全てチェックしていますので 
申告が無くても洗い出してきます
その際の金額は相場価格になりますので 
売買代金や登記費用や購入したことによる
取得税等の経費を考えると  赤字が発生する事になります 
知らないでは済まない重い税負担
転ばぬ先の杖として事前に知識を持っておく事こそが
自分の大切な財産を守る一番の近道です

そんな事で先ず個人と法人の違いを知っておきましょう
不動産所得を持っていると個人事業税が発生するかしないかが
分かれ目と考えていいと思います
5棟10室 年間賃料 1000万円のどれかに該当するようですと
個人事業税の対象となります
課税所得に対して所得税の他に5%が課税されます 
かかってくるものは避けようがありませんが
この課税所得の金額を減らす事が出来れば税額も少なくなります
そこで収入を減らす大きな効果として 経費を認めて貰えるのが
法人を作る大きなメリットです
そうは言っても不動産事業に関する経費だけですから
家の食費や遊行費を経費として計上する事は出来ません 
これから不動産事業を増やしていこうと考える方は
計画的に進める必要があります
少なくとも先に法人を作ってしまっても収入が無ければ
何の効果も出せない為スタートは先ず個人名義で不動産を所有します
上記の個人事業税が発生する時期辺りに先に法人を作っておきます
しかしここで次の問題です
通常不動産は銀行の融資を利用する事が多く現金一括で
支払いをする方は少ない筈です
しかし何の実績も無い・ 収入も無い法人には銀行は融資をしてくれません
そうなると1回目は現金で物件を購入するか  所有する不動産と
同額程度の資金を法人の資本金として入れる必要が生じます 
ここが一番ハードルの高い所になるかと思います
現在銀行では不動産融資の第一条件は不動産価格の2割を頭金に入れる事が
条件になっていますので計画的な資金作りをしないと 
幾ら法人設立にメリットがあると言っても不可能となってしまいます
不動産投資も長期的な事業計画を作りながら
確実な節税対策を実施していきましょう


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