相続対策  不動産コンサルティングマスター

さいたま市の相続対策を手掛ける不動産コンサルタント 相続に関する知識 情報を中心にコンサルタントの日常やどんな仕事をするのかを紹介 不動産コンサルタントの役割を知ってもらい資産家様にとって確実に必要なパートナーである事 悩みの解決役である事を知って貰いたい

2019年03月

移動シーズン真っ只中 弊社も朝から電話が鳴りっぱなしで空室の確認対応をしています
この時期は朝の時点では部屋が空いていても午後には申込みでストップがかかってしまうような
スピードで 室内を見ないで申し込みも入ってきて工事の手配もどこもいっぱいで追いつかないような状況です
そうは言ってもここは無理してでも成約させていくのが弊社の使命!!日夜奮闘しております

さて、ここ最近は昨年12月に晴れて取引士の国家試験を合格したフレッシュマン達が次の段階である
実務経験と同等の知識を取得するための登録実務講習が全国各地でスタートしています

私も所属している流通推進センターからの依頼で都内に泊まり込みで講師として月に数回出張しております
自らも日ごろから推進センターのコンサル研修には生徒として参加しておりコンサルとしての知識の取得と講師としての実務講義の準備で目まぐるしいこの頃です
講義中には今までの体験談を多く盛り込んだレジメを作るのですが我ながら沢山の経験を積んできたものだと取引士としての歴史を紐解いているような気がしております

コンサルタントと言っても日ごろから勉強をしている人としていない人とでは発想力・提案力が
雲泥の差である事を先日のセミナーで実体験し正直なところ 第一線の人以外は大したことないんだなぁと呆れてしまいました
依頼される仕事やお客様からの要望がコンサルタントの技術を育てていくのかも知れません
私を育てて下さっているお客様に改めて感謝と共に更にステップアップする使命を感じるこの頃です

現在オーナー様は確定申告の時期でもあります 管理会社が入っていると年間の収支明細を1年分
作成してくれますので貸主様にとっても税理士様にとってもとても助かるデータですよね
最近は銀行の事業用賃貸物件の融資も管理会社が入っているか家賃保証をする案件でないと融資が降りないようです
実際 昨今の借主側のクレームのレベルが難しくなっており何かあると家賃の免除や補償費用の
請求等法律論で説得しないと太刀打ち出来ないほど難しくなっています
弊社でも長いと2時間も電話を拘束され仕事に支障をきたすほど執拗な借主もいる程です

昨日は相続税の還付請求の得意な税理士法人の話を聞いて参りました
一番の要はやはり土地の評価額の出し方で数千万から数億円の差が出てくる事です
税理士さんは不動産には詳しくないですから仕方のない事ではありますが不動産鑑定をしてでも
根拠のある時価申告し無駄な多額の税金を払わない策を講じる事をお勧めして参ります
また、還付は5年間遡って請求が出来ます
既に納付された地主様でもチャレンジしてみる価値はある十分ある話でした

相続法が大幅改正になり本年から施行になります
一番の関心事は自筆遺言の作成が身近になった事ですね
1つは財産目録をパソコンで作成したり登記簿謄本のコピーでも有効になりました
2つ目は法務局での保管が可能になりました 
これにより紛失改ざんや遺言があった事を知らないまま等の心配が無くなりました
遺言は亡くなった後でなければ請求は出来ませんが亡くなると役所からの連絡で法定相続人に
連絡が行くようになります 法定相続人全員が請求出来ますし検認の必要もなくなりました
この改正により自筆遺言が普及する事になります
是非資産をお持ちのオーナー様は遺言を作成し残す家族に想いを届けてあげて下さい

その他 配偶者短期・長期居住権が設定されました
自宅である居住建物を居住権という債権と所有権という物件に分ける事が出来るようになりました
これにより残された配偶者には無償で使用する権利としての居住権の取得 
子供には配偶者居住権が終了した場合に物権として完全な支配が出来る権利を相続財産として渡す事により1つの土地建物の相続財産を数字として分割する事が出来るようになりました
この権利が配偶者の相続財産となり平均寿命残存年数を考慮し価格を試算します 
これにより財産分けの際に配偶者の財産が自宅だけで現金不足が問題に
なっていた点が解消される事となります

また被相続人の看護に寄与した親族はその相続人に特別寄与料を請求できるようになりました 
俗にいう長男の嫁がいくら介護や看護に貢献しても相続権が無い事から
この功労への評価として
相続人への請求 協議が整わない場合は
家庭裁判所に処分の請求が出来る事となりました
これからは介護日誌 領収証等の記録をきちんと作成 
保管して事実の証明に備える必要があります 
他にも多数の改正がありました
身近な知識として是非知っておいてください
相続に関しては相続税の対策 納税準備の対策 遺産分割の対策と
3つの準備が必要です
時間をかけて1つ1つ取り組む事でより高い効果と残される家族の
円満な生活を築いてあげる事が出来ます
60代に入ったら現状の把握から始めて頂きたいと思います
相続コンサルとして資産評価のチェック 相続対策への取組み方 対策による節税効果等
必要な知識をアドバイスしながら毎月面談やレポートの作成でサポートして参ります
一度ご相談下さいませ
 

皆様明けましておめでとうございます

昨年中は沢山の大家様からの温かいお便りや励ましのお言葉を頂き1年間掲載を継続出来ました事
大変有難く感謝しております
本年もどこかで何かのお役に立てるような情報をメッセージして参りたいと思います

私事になりますが 昨年10月に宅地建物取引士に合格された方達は合格後も実務経験が無い事から国に定められた機関で法定実務講習を受け更に試験に合格してから登録が出来る事になるのですがこの機関である流通センターの指定講師を務めており毎月泊まり込みであちこちの講習会場に派遣される仕事をしております

1月から始まり8月まで続く為不在が多くなり会社に連絡を頂くと スタッフが代表は研修でお休みをしていますと説明するのですが回りの方々からコンサルタントはそんなに研修が多いのですかと尋ねられたりします 私が受講する研修と私が講義する研修が毎月7、8回近くある為です
ご不便をお掛け致しますがそんな事情の中 今年も駆け回って過ぎる1年になりそうです

さて迫って参りました2022年生産緑地問題についてご関心のある方も
多いかと思われますので業界からの情報をお知らせしておきます
都市部において生産緑地が指定されてから30年経過する事による数々の問題が生じるような報道が出ております 30年の期限切れにおいては市町村に買取の申出をする事が出来る制度が用意されております しかし一斉に多量の申出が出てもとてもそんな予算が有る筈も無く買取されない農地は当然市場に出回ってくる事となり そうなると市場の価格が暴落するとか 乱開発の原因になるとかの心配がされております
この件にあっては1つ問題があり農地相続においては相続税の納税猶予の特例がされており三大都市圏ではこの特例の対象地となっております 
もし生産緑地の解除がなされると納税猶予が認められなくなり遡って猶予された税に利子税が加算され納税する事となります
この為納税猶予を受けている農地においては買取期間の延長を申し出るケースも多くなると
予想されております
また、平成30年都市農地の賃貸の円滑法が施行され生産緑地に限り更新の無い賃貸借契約を締結できるようになりました これにより所有者は自分が営農しなくても賃借人が営農する事により生産緑地として維持していく事が可能となりました

国としては生産緑地の大量流出を食い止める策を思案中と言う所でしょうか
 

いよいよ師走 早いもので1年はあっと言う間に走り過ぎました。
来年は元号も変わり新しいスタートの1年であり、オリンピックも間近になる1年で
きっと希望や夢に胸膨らませる1年になるのでしょうか?

皆様とお仕事をさせて頂きながら、期待されたり、励まされたりと後押しされて
沢山学ぶ事の出来た1年でした。

講師としても、年明けからはあちこちの会場に出向き、不動産の講義をしていく機会が
増えそうです。

私の知識が、これからの不動産業に従事する方の役に立ったり 
富裕層の方達の悩みの解決になって貰えたらとても
遣り甲斐になる新たな1年になると思っております!

先日、1週間で2回コンサル研修があり、朝早くから
電車を乗り継ぎ参加して参りました。

資産をお持ちの方に向けて、現在位置を自覚して頂く事は大変重要な事で、案外自分の
資産額や固定資産税額をよくわかっておられない方が多いものです。

一覧にして、税額一覧をお作りしたり、相続税計算をしたり、 
現在位置の賃貸事業の貸借対照表や損益計算書をお作りすると、
そこからの資産の運用や、活用のご相談が大変理解力が高まり
積極的に取り組まれるご様子は知らなかっただけなんだなぁと 
コンサルの必要性を再確認致します。

収支を作成するだけでなく内容を把握し、どんな対策が必要かを読み解く力が重要に
なってきます。

1月から3月まで10回程研修の予定が決まっており、更に知識を深めて参ります。

1年間励ましのお声をかけて頂き本当にありがとうございました。
来年も更なるやる気で皆様のお近くに寄り添って参ります!

今年も早いものでもう11月。年賀状やカレンダーの発注の時期になりました。
毎年お取引先様が増える事は、大変嬉しい限りで感謝の二文字を実感するこの頃です。

先日は新橋に参りました。駅前の汽車にはクリスマスデコレーションが施されていて、 
沢山の人達が撮影していました。
もうすぐクリスマスなんですね。冬の夜が楽しみな季節です。

本日は、投資分析の指標になる数字の読み方のお話しです。
利回りには、表面利回りと、NO1利回りがあります。
表面とは、年間家賃収入を購入金額で割ったもの

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しかしながら、実際の経営では経費となる出費も多々あり、現実的にはこのコストを
引いた数字が信憑性のある数字で、ありこれをNOI(実質利回り)と呼んでいます。


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定期預金が1%にもならない日本の経済状況の中での7%は高利回りと言えますね!

もう1つ投資の安全指標として、DCR返済倍数があります。
年間の収入に対して借入返済額がどれくらいの比重になっているかです。

例えば実質収入が700万あり、年間返済額が400万だったとすると、
700÷400=1.75倍のDCRとなります。


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1.5以上が安全な基準値と言えますので、それ以上であれば余裕のある返済状況と
みてよいと思います。このDCRが1.0未満になると、デフォルトを起こす危険数値に
なりますので、毎年の家賃総額から返済額を割って、
今の現状を把握する事は大切な経営判断になると
思います。

私たちコンサルタントは、クライエント様の
毎年の経営状況の変化を見ながら次に何をするべきかを考え
アドバイスをさせて頂くパートナーになるのが役目です。

運動の秋
先日、宅建管理業協会のゴルフコンペがあり参加して参りました。
県内各支部から総勢80名の大きなコンペでしたが女性は私1人。
石坂カントリーは、大変難しく気が抜けないホールばかりで
OBやWパーを出しつつも、新ペリアのハンディに恵まれ
4位入賞、商品まで頂き楽しい1日になりました!

寒くなって木々も赤く色づき、秩父地方では紅葉が見ごろになっております。
おすすめなのは、横瀬町にある秩父三十四観音霊場、
札所八番の西善寺。その中心には樹齢約600年の通称
「コミネカエデ(モミジ)」(埼玉県指定記念物)があります。
(11月下旬見頃)ぜひ、足を運んでみてはいかかでしょうか?

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