相続対策  不動産コンサルティングマスター

さいたま市の相続対策を手掛ける不動産コンサルタント 相続に関する知識 情報を中心にコンサルタントの日常やどんな仕事をするのかを紹介 不動産コンサルタントの役割を知ってもらい資産家様にとって確実に必要なパートナーである事 悩みの解決役である事を知って貰いたい

カテゴリ:学び発信 > 大家さん通信 コラム

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昨夜は大変な台風で風と雨の音に夜中に起きてしまった方も多かったのではないでしょうか

朝から漏水被害 風による造作物の落下等で台風の後遺症があちこちの管理物件で出てきています

本当に凄かったです

 

現在相続税の対策を着手している案件がございます

相続税の対策とは時間をかけて色々な方法を組み合わせていくのですが 大きな効果を生む方法の1つに
建物譲渡や建物の生前贈与があります

家賃収益を生む建物 主にマンションや店舗は所有者様の所得税の増加と資産の増加をさせています

高齢になった所有者様には多大な所得は必要無く所得の分散を図る必要性があります

数多くの収益物件を持っている場合どれを譲渡するのが一番有効なのかを計算式にあてはめて

比較をしていきます

 

税理士さんは税務申告計算をするのが仕事ですので 納税額を減らす提案はなかなかしてくれないものです

私達はいかに資産を増やし資産を承継して貰うかが仕事になりますのでここに大きな違いがあります

そして私達の仕事が何故必要になったか それだけ税負担が重く資産の維持を専門知識無しには残せない時代になった背景があるからです

最近は至る所の不動産屋さんの看板に相続対策 相続相談等を目にします

殆どが入口の受付程度で専門家に丸投げになってしまうようですが時代の変化がもたらした現象と言えます

 

話は戻りますが譲渡のやり方として複数不動産を持っている場合プライベートカンパニーを作っている

ケースが多いと思います よく言う不動産管理会社です

個人からこの法人へ譲渡する方法 個人から相続予定者である子供さんへ譲渡・贈与する方法があります

当然名義を変えるだけの問題ではなく税務上の譲渡税が発生する事になりますので資産の増加の圧縮効果と譲渡税の支払い額が何年で回収できるのかをシミュレーションした上で対象物件を決める事になります然しながら数字で効果を明確に算出した上で出して貰ったら一目瞭然 迷わず決断出来る事となります

収益を生んでいて融資の残高が少なく減価償却が殆ど無いような物件は大きな効果を生みます

今まで何となくは必要性や将来起こる問題を漠然とは感じていたと皆様おっしゃいます

何をどうやって手をつければいいのか全くわからず時間だけが経過していった

これは当然の事で専門知識無くしては向かう方向も相談相手もわからず一歩も歩きだす事は

出来ないものです

税務上使える特例制度を最大活用して少しでも納税額を減らし手元のキャッシュを増やしていく

法律改正と税の特例制度は毎年変わります この情報を毎年活用しながら

節税 納税資金の準備 資産の最大活用を行ってこそ 家族を守り代々の資産を守るという結果に繋がっていくことになります

じっと抱えているだけでは資産の切り売りと 物納と差押えに向かっていく事になる時代です資産を守る事は対策に着手する事 これが経営者としての仕事であり使命であります

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まぁ~暑い暑い 猛暑超えて酷暑ですね                     

肌が焼ける のを超えて焦げてます                                  

私は夏の申し子なので日焼け止めを塗りつつ外で動き回るのが大好きなのでゴルフの最中も

走り回ってます   

疲れが出ないのは日頃から身体を鍛えたり睡眠をしっかり取ったりのおかげのようです

体力の夏です アミノ酸であるお酢が疲れを取るには大変良いそうです 飲むお酢を是非
 

国土交通省が数十年ぶりに新指針を策定しました 不動産業ビジョン2030

私にとってはカルチャーショックでもありました 時代が変わる 

そして令和は不動産の世界が大きく変わる変革の時代となりそうです

これは日本の未来を象徴したビジョンです 

国がこれを策定した事は多額の予算を使って業界を大きく動かす宣言をした事を意味します

不動産業の未来は日本の未来でもあります 

人口減少 超高齢社会 大都市集中現象 単身社会 空家放置 等日本は今 

急激な変化と共に過去に無いような問題を山程抱え込むようになりました

不動産の所有の変化も社会現象の1つです

国民の意識は 土地は株や預貯金に比べて有利な資産だと思わない人達が急速に増えています

車もシェアの時代です 維持にお金のかかる物には価値を感じない時代となりました

そして持っていてもお金を生まない土地は出口戦略として

‘’たたむ‘’為の政策アプローチがなされる事が明記されました

我々業者はこのたたみ方のアドバイスやサポートをする役割を担う事となります

島国日本の不動産を持っていれば…の、土地神話の時代が終わろうとしています

今お預かりしている案件に共通する事は資産の最大有効活用がなされておらず

遊休地分の固定資産税の長期負担で資産を減らしてしまっているケースが殆どです

一度資産の棚卸をして現在位置を把握してみる資産診断ドッグをされませんか

資産の現在位置を把握し対策の方向性を考えてみては如何でしょうか        

そして教育の一環として国民の不動産知識の向上 充実を掲げています

これは単に取引士免許を持つレベルではいづれ通用しなくなる日が来るでしょう

専門性を強く出し多様のニーズに答えられるプロ 

そして新たな需要を創造出来るプロが要求される時代 となりそうです

時代は変化します その変化の時流に乗れる人 乗れない人 で選択が大きく変わります

いつの時代も変化を先取りし時流に乗りながら経営判断を導いていくのが私の使命だと思っています


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梅雨本番 毎日日替わりでお天気が変わり、雨続きの今日この頃です

体調を崩す人もちらほら カビが生えてしまいそうな湿度で体調管理が

必要ですね

そんな中でも元気に飛び回っている私は 彼方でセミナー 此方で研修と

元気に頑張っております

 

201971日より新たな相続法が施行致しました

今日はそんな内容を取り上げて参ります

 

預貯金の払い戻し制度 婚姻期間20年以上の夫婦間贈与の優遇措置 遺留分制度の見直し 特別寄与制度

の4つが施行となりました

この中で相続発生の際皆様に直結する 預貯金の払い戻し制度を取り上げていきたいと思います

 

【現行制度】では

遺産分割が終了するまでは預貯金も相続財産の対象であるとして銀行口座が閉鎖されると預金の払い戻し

は出来ない事となっておりました

これは相続準備の無いご家族間では 生活費 葬祭費用 債務の弁済等で資金不足が生じトラブルになっておりました

分割協議が長引き 深刻な影響が発生するご家族も多発しておりました

そんな昨今の背景を受け今回の

 

【相続法見直し制度】では

家庭裁判所の判断を経なくても一部の払い戻しが出来る制度を新設

一定の範囲内であれば単独でも払い戻しが出来る事となりました

具体的な例をあげてみたいと思います

預金額900万円 相続人として子供3人とした場合

口座残高(1つの金融機関内)×1/3(法定相続分の)=単独で払い戻し出来る額<150万円上限

 

 

 

 

 

各相続人が単独で払い戻し可能な金額  

この家族の預金の法定相続分は300万円ずつになりその中の1/3である100万円を払い戻せる制度です

150万円を上限とする事からそれ以下であればOK

この制度を知っておけば銀行への払い戻しもスムーズに申請出来ますね

 


梅雨入りですね~ 暫くは鬱陶しいお天気が続きそうですが体調管理が気を使うところです
気圧が下がり太陽を浴びる機会が減ると人間はセロトニンが不足し気持ちが落ち込んだり身体がだるく
感じたりするようです。 
意識的に健康生活を維持するようアミノ酸を沢山取るのもよいようです。
飲む酢でジュースやお酒に混ぜたり私は野菜を酢につけてピクルスを沢山作ってます。
夏バテにもお酢や梅干しのアミノ酸が即効性があるようです。
毎月ご来社頂くオーナー様が増えコラムをご愛読頂き感謝のお言葉を頂き有難い限りです。
今月から不動産流通推進センターの主催するコンサルタント向け講座の講師をする事になりました。
私にはこのコラムがオーナー様との繋がりに一番大切なツールである事等をご紹介しようと思っています。
先ずはお知らせです 
消費税の税率変更が迫って参りました。 
管理会社のお役目として弊社とお取引のオーナー様案件については
借主様に税率変更 並びに変更時期 変更額をお知らせする通知を
8月に発送する準備をしております。
変更後の賃料を認識されていなかったりいつから払えばいいのだか
よくわからない借主様も多いと思われますのでスムーズに切り替えが
完了するようサポートして参ります。

さて今月は贈与のお話しです。 
生前贈与と言うと何となく高額な税率で損をする と言ったイメージがありませんか?
相続税の控除額が減額され 税率も最高税率が55%に設定されてしまった昨今は贈与税の方が
税率が低くなるんです。 
と言う事は使わない手は無いですね 
相続税対策をする場合私達コンサルタントはこの税率に着目して何をするのが効果的かを
検討していきます。
税金負担を逃れる事は出来ませんが低く抑えて資産を内部留保させていく事は出来ます。
ご存知かと思いますが相続時精算課税 教育資金贈与
住宅資金贈与 暦年贈与等は是非早目に着手頂き生前中
から資産の移転をご検討下さい
相続時にまとまって資産の移転をすれば全ての
資産の合計に対して相続税がかかってしまいます
分散して少しずつ移転して税率を下げる事が大切
です

新元号が決まり始めてのコラム発信になります 昭和から平成 平成から令和へ 
どんな未来になるのでしょうか
昭和はいざなぎ景気の産業時代 日本は皆が何かに向けて一生懸命走っていた時代だった
ように記憶しています
平成は走り抜けた時代でした 自分の廻り全てが変わり時間が急速に流れだし圧倒的にライフスタイルが激変した情報化時代でした
そして令和 これからの日本に必要な物 AI IOTが新たなビジネスモデルの結果を出す 超超高齢化社会の財源問題のひずみ 就労人口減の中での雇用確保 結婚しない時代の少子化対策等 世界中が注目してこの難題の解決を目指す日本が向かう方向 それがどんな未来になるのか毎日の変化を感じながら馴染んでいきたいと思います

先日駅近くに自宅兼賃貸経営をされている貸主様とお話させて頂いた時      
相続の事を最近考えるのよ、この財産どうやって分けようかと思って
息子と娘1人ずつで資産はこれ1つだからどうしようと思って
2人とも独身でこのままシングルで生きてくみたいだし生活の拠点は必要だしね
家賃を半分にするのはいいんだけど共有にすると何かを決める時に意見が分かれたら揉めるからね
必要な時には相談に行くから解決する方法考えておいてね

とのお話を聞いた時、今の時代には身近な問題である 
相続税対策ではなく正に争族対策ですね
資産を残す人がきちんと対策を講じていく 
1昔前と違って今は長男が家督相続をする時代では無いからこそ必要な終活です
この時代にあった解決策が家族信託です 
契約ですから残す人の意志を尊重した自由な契約を作る事が出来ます

このケースの場合には経営一切の権限を受託者として息子さんを指名 
相続財産となる家賃収入は半分ずつ相続させる遺言信託が最適です
日本では所有権絶対の民法がありますので2人に相続権を発生させると共有を避けられなくなります
信託は債権の為利益を取る権利を分割する事が可能となり扱いに多様性があります
今の法律で回避出来ない事情がある方こそ信託の活用を視野に入れておいてください
また 先日別な貸主様の所に訪問した際にはお久し振りにお会いしたのですが
私も80歳を過ぎていつ何が起きてもおかしくないからその時は息子を支えてやって下さいよ
とお言葉を頂き 
早いもので10年超えるお付き合いになりますものねぇと申し上げたら
20年超えてるよと 笑われてしまいましたが そんなに時間が経過したものかと
私も走り続けて生きてきたものだなぁと感慨深いお言葉でした

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