不動産コンサルタントの相続 遺言 信託の知恵袋@さいたま

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カテゴリ:学び発信 > 大家さん通信 コラム


葉っぱ

不動産コラム5月号
『新型コロナウイルスに関する情報』


 


今月の話題はこれに尽きますね

1か月前迄はここまでの騒動になると誰もが想像出来なかったこの新型コロナ

いよいよ私達にもその影響が迫って参りました

弊社では営業時間の短縮と営業日数を減らしながら自粛営業を行っております

私も従業員スタッフも元気に業務を遂行しております

オーナー様からの 大丈夫? 元気で頑張ってね! と言うメッセージメールを頂き

エネルギーが沸いております  励ましありがとうございます

そこで今月はコロナによる支援策に関しての情報を記載させて頂きます

 

連日借主貸主様双方からのご相談の電話が多数あり対応に追われておりました

当然この時期は退去を回避する事が最善です 快く減額に応じて下さったオーナー様

本当に感謝致します テナント様と一緒に乗り越えて参りましょう

 

そしてここで貸主様も個人事業主様になりますので持続化給付金に該当する場合があります

前年同月比で家賃が50%以上減少した場合等実際に減額した事の証明である通帳のコピー等の

提出書類を揃えて適用要件を満たせば申請が出来ますので税理士様にご相談下さい

そこまでの減額で無い場合は税務上の損金算入扱いとして認められます

此方も申請が必要ですので税理士様にご相談下さい

 

資金繰りや資金の確保に関する対策として

市 県 政府系金融機関 民間金融機関 の無利子据置3年から5年 保証料無しの融資がだいぶ

整って参りました

暫くの間耐え抜く為 従業員の雇用を守る為事業継続に是非活用下さい

 

この他固定資産税の猶予 税金・社会保険料の猶予や免除等正常な時期とは違う国難になりますので

使えるものをフルに活用して資金を残す為コロナ対策の政策を十分活用下さい

 

また失業や廃業等に追い込まれた借主からの退去、滞納等の発生が今後懸念されております

此方も住居確保給付金の要件が緩和され利用しやすくなっております

貸主様にご相談が入った場合には自立相談支援機関に相談するよう進めて頂きたいと思います

 

既に倒産も出始めております 借主への連絡が取れなくなったり営業をしなくなったり 

家賃の未払いが発生した場合等管理会社が入っていない貸主様はどうしても判断が遅れて

しまいがちです

ここからは変化に敏感になって早期に判断する事が第一です

 

不動産業界も繁忙期が無いまま新規の移動が止まってしまっています

新型コロナは空室の長期化に拍車をかける事にもなりました

企業は転勤や移動も全てストップになりほぼ自宅待機です

何とか夏までに終息を迎えて秋の移動が活発になる事を願うばかりです

ここからは店舗テナントの大量退去により賃料の下落も懸念されます

 

管理会社はこういう時期こそ頼れる身近な相談窓口です

毎日相談電話が多数あり借主様も貸主様も全ての人が不安を抱えて過ごしています

少しでも有意義な情報をいち早く発信して いいアドバイスが出来るよう情報収集をしております

困りごとは一人で抱えず先ず弊社にご相談下さい

皆様以上の情報を揃えてアシストして参ります

皆様からの ありがとう の応援が私達にとって何よりの励みです

一緒に乗り切って参りましょう

えいえいおー



株式会社ウィンズワン【賃貸経営知恵袋】

桜花びら

不動産コラム4月号
『自粛要請の弊害対処策』

 

非常事態宣言初日です  コロナ騒ぎからここまで発展してしまいました

志村けんが亡くなるとは… そして日本の経済が止まってしまうとは

平日なのに街も駅も電車も閑散としています デパートも施設も皆閉まっています

今日はいつもと違う気分でコラムを書いています

コロナの問題は管理会社としては非常に身近な問題です

既にテナントさんからは賃料の見直し 免除等相談が発生しています

加えて倒産して夜逃げをした店舗も発生しています

家賃滞納も増えてきていて今まで以上に緊張感を感じています

今月のコラムではこの問題への対処、弊社の考え方 そして対応について述べさせて頂きたいと思います

 

先ず政府の説明の当面の1か月…では未だ終息は難しいだろうと考えております

最低3か月夏休み頃に終息が見えてきたら街に人が出てくるかなあとイメージしています

そうなるとその間 店舗・テナント・会社・自営業の人達は耐える日が続きます

しかし必ず経済は復活してきます それまでの間資金が無い人達は家賃を支払う手段がありません

そうは言っても貸主様もボランティアではありませんし融資の返済を背負っている方もおられます

双方の立場を鑑み弊社としては賃料の一部減額 一部の繰り延べを想定しております

負担を軽くしてあげつつ 減額では対応しきれない部分は数か月後から分割で返済して貰う

何も応じず契約賃料のままでいっても退去の選択を煽る事になります

この時期一番やってはいけないのは空室を作る事です

経済の復活が見えてくるまでは新規の出店は借控えになると思いますので暫く家賃が入ってくるあてが

無くなってしまいます

また、既にどんどん家賃を下げてでも空室を埋めようとしている大家さんもおられ賃料相場の下落の影響も

出そうです

今のテナントさんを下支えしてあげて一緒に乗りきってあげるのが得策のように考えています

その場合も書面を交わし 万が一の行き違いや中途の退去に備える覚書を交わしておきます

今は飲食店さんからの相談が多いですが今後住居の借主の失職や収入減が出てくるかも知れません

住居の場合は非常に対応が難しく1部屋下げると全室横並びになる可能性もあり何か策を講じる必要が

あるかと思っています

管理会社を20年以上やっていてもこんなケースは初めてで(当然ですが)国から方針や指針が出てこない 

不動産協会からも指導要綱が下りてこない状況の為 個々の方針で乗り切るしか今の所手段がなく

賃貸居住者の生活を想定した施策が欲しいものです

今出来る最善はリアルタイムでの対応の早さと大きな滞納者を生み出さない事だと思っております

 

また、弊社においても社員の出勤日数、出勤時間の調整 営業日の削減 アルコール消毒や

使い捨てタオルの活用 

自宅待機状態になった場合の情報の共有 業務停止を回避する為引継ぎ書の準備等

対応に追われております

正常に業務が継続出来るよう危機管理策を強化していきたいと思っております

一日も早く 乗り切った~!! と開放感を味わいたいものです
ウィルスパンチ


株式会社ウィンズワン【賃貸経営知恵袋】

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不動産コンサルコラム2020 3月号
『争族事例』

 

たったの1か月の間に日本経済は大きく様変わりしてしまいました

新型コロナウィルスの影響 余波はまだまだ出口が見えてこない現状です

今月予定していたセミナーも延期の決定がされ 登録実務講習や 免許更新の講習も全て中止と

なってしまいました 日本中に巻き起こった旋風に飲み込まれた形です

感染者の共通点は免疫力の下がった人が感染しやすいようです

しっかり健康チェックをし運動して体温を上げておきたいですね

今月は繁忙期ではありますが業界でもいつもの勢いがありません 外出控えや企業の業務が遅延して いるのも影響がありそうです

 

今日は実際の現場で起こっている事例の紹介です

相続において裁判になるケースは年々増加の一途を辿っております

相続財産5000万円以下が圧倒的に多い事が統計データでも示されています

何故か?? こんな事例ならわかりやすいかと思います

 

都内某所で店舗付き住宅を所有し家族でお寿司屋さんを営んでいました 

お父様が高齢になり長男が跡を継ぎお店を切盛りしていました

ある時お父様が亡くなり遺言も無いまま相続が発生しました

お母さまと長男は当然このお店を継続していくつもりでおりました

現預金は大して無いものの土地の評価が高く相続税の資金を用意していなかったのでお金を借りようかと相談している矢先

ある日次男が長男を訪ねてきて自分にも兄と同様に財産を貰う権利がある筈 現金が無いならこの家を処分して支払って欲しいと要求してきました

母親も長男も馬鹿な話だと口論になり 結果、次男は裁判提訴をしました

何回かの裁判の末最高裁で出た結論は次男の要求通り自宅を売却して法定通りの相続財産を支払えと言う結果でした 裁判所は民法に則った結論を下しただけの事で個々の事情は鑑みて貰えません

結局 母親と長男は自宅を売却してそのお金で次男に相続財産を支払いました

当然仕事も失い何もかも人生設計が狂ってしまいました

このように遺言が無い 財産が不動産しかない 分ける資金が無い 等相続の対策を講じておく必要が無いと思っている家族にこそ大きな争いの種が潜んでいるのです

親と同居していた夫婦が親が亡くなり相続した自宅の評価が高く相続税が支払えずノイローゼになり 自殺してしまった老夫婦もいます

争族にまつわるエピソードは山ほどあります

今は他人事 、しかしやがて必ず訪れる事で経験した人の殆どが

想像もしていなかったけど本当に辛い思いをしたとおっしゃいます

無駄な税金を払わない対策 揉めない対策 生前の資産の移転対策 

時間さえあれば残された人たちに感謝される承継が出来ます
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先月よりお知らせ致しております 
積水ハウス主催セミナー場所が積水ハウス浦和支社に決定しました

テーマは

『テナント事業での有効活用法を徹底解説!』

~立地で変わる土地活用!人口減少時代に新たな一手を。知って得するテナント事業の概要~

予定している内容は

日本の市場の変化を読んだ上での賃貸事業戦略

事業用賃貸物件の種類と特徴    居住用と事業用のメリット・デメリット

事業収支が位置付ける事業の安全性等をテーマにおよそ2時間のセミナーを開催させて頂きます

30席 完全予約制となっております事前にお席を確保させて頂きますのでお早目にご一報下さいませ

皆様にお会い出来る機会になるのが何より楽しみです



セミナー開催場所地図

コラム2月号

先月は宅建試験合格者の登録実務講習が集中し毎週会場に詰めるスケジュールとなってしまい

かなりハードな1か月を過ごしました

一段落ついて2月は自分の仕事を優先出来るようになり一安心です

会場では不動産流通センターの職員、問題を作る側の講師等業界に精通する方々とご一緒する関係で

業界内の動きや取り組む課題等の話題から不動産業界がどう変化していくのか、情報入手が出来る事は

私にとって大変幸いです

非常に速い動きで不動産の対策が開始されています

国が掲げた不動産業ビジョン2030の通り地域と国 民間団体と国が一緒になって空き家、所有者不明土地、シャッター街、老朽した公団、過疎地等の対処にメスが入り始めました

高齢化社会 都市部への一極集中化 少子化が落としている課題は高い壁ではありますが集団の持つマンパワーを集結させて取組みが進んでいます

 

民法改正が施行され41日からは売り主の瑕疵担保責任という言葉がなくなります

この瑕疵と言う言葉が契約不適合責任に変わり買主からの要求が契約解除、損害賠償請求だけでなく

選択の範囲が広がり修補の追完請求、減額請求も可能となりました

売り主側より買主保護の観点が強い改正となっています           

今後お取引をされる際資産をお持ちのオーナー様は売主になる場面もあるかと思います 

知っておいて頂きたい知識です 

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