相続対策  不動産コンサルティングマスター

さいたま市の相続対策を手掛ける不動産コンサルタント 相続に関する知識 情報を中心にコンサルタントの日常やどんな仕事をするのかを紹介 不動産コンサルタントの役割を知ってもらい資産家様にとって確実に必要なパートナーである事 悩みの解決役である事を知って貰いたい

カテゴリ:学び発信 > 大家さん通信 コラム

すっかり秋めいて来ました 朝晩の寒暖の差が冬の寒さを
感じさせるようになりましたね

今年もあと2か月、時間の移り変わりが早くて言葉で
説明しきれない程あっという間でした

さて先日は宅地建物取引士の国家試験が
終わり合格者の発表も間もなくです

私はこの合格者の法定研修である
登録実務講師として1月から月の半分を都内の
会場で講義に出向きます

また、3月には積水ハウス様の主催する土地活用セミナーが
川口で開催され講演させて頂きます

今回のテーマは事業用賃貸経営となっております

これから土地の活用をご検討される貸主様であれば知っておくと大変役に立つ

内容でお話しさせて頂きますので是非足を運んで頂けたら幸いです

 

そして市況のお話になりますが秋の移動シーズンがまだ続いていて
このまま年を越し年明けのシーズンに突入しそうです

不動産業界の変化は著しく今までのペースでは戦略から遅れを取ると懸念し私も外部からのあらゆる情報や新商品のセミナーに出向きここからの業界に必要なサービスをどんどん取り入れるべく変化に柔軟な経営戦略を立てております

令和時代の不動産業界の変革のテーマの1つ不動産テックです

 

現在入居者との連絡には日中はライン@で、夜間休日は携帯連絡で
リアルタイムなやり取りが出来現地写真を見て状況判断を
スピーディにする事でお客様のストレス緩和を図っております

台風の際には漏水の緊急対応が20件以上発生しましたが初期対応の早さが

借主様貸主様への損害も大きくならずスピーディに対処出来ました

現地のご案内に関しては現地での鍵番人対応で営業が同席する事を好まない方、待ち時間無く隙間時間に内見したい方に対応出来るように致しました

社内のデータ環境はクラウド化へ移行し災害時にも
データの破損や紛失を回避する管理状態へ移行しています

これから来年に向けては契約金のキャッシュレス化 電子契約の導入 
鍵の現地受渡し決済機 等を手掛けて参ります

借主様の居住空間の快適さが賃貸期間の継続率に大きく影響致します

少子化は更に加速します シーズンオフの退去からの
空室期間の長さをどう解決するか 

3月末までにお部屋を仕上げておけば
長期空室を回避出来ると考え3月退去予定者をもっと早くに

明け渡して貰えるよう早期退室サービスを
キャンペーンとしてご案内させて頂く事としました

お部屋内部の快適さは室内の更新工事にかかりますが
ソフト面でのサービスの充実は管理会社の変化と成長にあります

管理会社の無い所とはとても比較に出来ない程 
現在の管理会社はソフト面の充実が図られています

不動産コンサルタントとしてだけでなく
管理会社としても借主様貸主様との長いお付き合いの中で

信頼と安心の充実を図れるよう
今回は管理会社の変革の視点でお話しさせて頂きました


木

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10月に入ったにも関わらず、未だ30度なんていう日もあり日本が熱帯地方化している事が如実に表れていますね   

紅葉になるのでしょうか??
今月は身近な方もおられるのかも知れません 

2022年問題を取り上げてみます

なんの事かわかりますか? 生産緑地解除期限到来の事です

1991年生産緑地法施行により選択された地主様がいらっしゃればここからは選択を迫られる事になります

3大都市圏の500㎡以上の市街化にある農地を生産緑地地区に指定し都市計画を定めた法律です

建築の制限 終生営農 賃貸利用は不可等厳しく義務付けられたものの何と言っても固定資産税が農地評価で安く相続税も納税猶予される 

時価が高く広大な土地を持っている地主様にとって相続税は驚くような高額になる訳ですから

農地を手放す事を考えれば選択は決まってしまいます

1件平均で2000㎡から3000㎡を所有されているそうです

その期限が到来する事で一機に市場に土地が放出され地価が下落するのではないか

乱開発で地域が荒らされるのではないか等                   

取りざたされていたものの政府が新たな方針を打ち出しました         

裏事情として最終的に市町村が土地を買い取るとなっているのですが申し出た分全て買い取る予算なんてどこの市町村も無いんです

それが 特定生産緑地指定制度です

国は都市農地の保全を推進する事とし新たに田園住居地域の創設

選択肢として30年の期限到来の日から10年延期する事を選択出来る事となった

生産緑地面積の指定は500㎡以上であった所を300㎡以上と緩和

農地利用以外は制限されていたものが農産物等を材料とするレストランや直営所も許可される事となった

賃借の利用制限を一部緩和する事となった

延期の選択をしない場合には固定資産税は5年をかけて段階的に宅地並み課税とされる一番の問題は相続税の納税猶予を利用している全体の6割の農家の場合 延期を選択しないと即相続税の支払い期限となる事です

億単位の相続税を直ぐに用意出来る農家はほとんど無く当然土地を手離す事となります

この事が一番のネックとなり延期を選択する農家が6割 残りの一部が売却を選択すると予想されています

そうは言っても終生営農が条件となりますから跡継ぎがいなかった場合の問題も孕んでいてどこまで納税猶予が出来るかは後継者問題とリンクしているわけです

お知り合いで生産緑地をお持ちの地主様で選択を迷っている又は納税猶予を利用している方がいらっしゃったら一度相談先があるよとお伝え下さい

不動産コンサルタントはネットワークと情報網の活用で特殊な問題も解決の糸口を探しだす事が可能です

不動産を持っている事で悩みが尽きないと言う方もいらっしゃいます ケース毎に最善のご提案が出来るのがコンサルタントの技術です 一人で悩まず先ずは頼って下さい

夫婦

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昨夜は大変な台風で風と雨の音に夜中に起きてしまった方も多かったのではないでしょうか

朝から漏水被害 風による造作物の落下等で台風の後遺症があちこちの管理物件で出てきています

本当に凄かったです

 

現在相続税の対策を着手している案件がございます

相続税の対策とは時間をかけて色々な方法を組み合わせていくのですが 大きな効果を生む方法の1つに
建物譲渡や建物の生前贈与があります

家賃収益を生む建物 主にマンションや店舗は所有者様の所得税の増加と資産の増加をさせています

高齢になった所有者様には多大な所得は必要無く所得の分散を図る必要性があります

数多くの収益物件を持っている場合どれを譲渡するのが一番有効なのかを計算式にあてはめて

比較をしていきます

 

税理士さんは税務申告計算をするのが仕事ですので 納税額を減らす提案はなかなかしてくれないものです

私達はいかに資産を増やし資産を承継して貰うかが仕事になりますのでここに大きな違いがあります

そして私達の仕事が何故必要になったか それだけ税負担が重く資産の維持を専門知識無しには残せない時代になった背景があるからです

最近は至る所の不動産屋さんの看板に相続対策 相続相談等を目にします

殆どが入口の受付程度で専門家に丸投げになってしまうようですが時代の変化がもたらした現象と言えます

 

話は戻りますが譲渡のやり方として複数不動産を持っている場合プライベートカンパニーを作っている

ケースが多いと思います よく言う不動産管理会社です

個人からこの法人へ譲渡する方法 個人から相続予定者である子供さんへ譲渡・贈与する方法があります

当然名義を変えるだけの問題ではなく税務上の譲渡税が発生する事になりますので資産の増加の圧縮効果と譲渡税の支払い額が何年で回収できるのかをシミュレーションした上で対象物件を決める事になります然しながら数字で効果を明確に算出した上で出して貰ったら一目瞭然 迷わず決断出来る事となります

収益を生んでいて融資の残高が少なく減価償却が殆ど無いような物件は大きな効果を生みます

今まで何となくは必要性や将来起こる問題を漠然とは感じていたと皆様おっしゃいます

何をどうやって手をつければいいのか全くわからず時間だけが経過していった

これは当然の事で専門知識無くしては向かう方向も相談相手もわからず一歩も歩きだす事は

出来ないものです

税務上使える特例制度を最大活用して少しでも納税額を減らし手元のキャッシュを増やしていく

法律改正と税の特例制度は毎年変わります この情報を毎年活用しながら

節税 納税資金の準備 資産の最大活用を行ってこそ 家族を守り代々の資産を守るという結果に繋がっていくことになります

じっと抱えているだけでは資産の切り売りと 物納と差押えに向かっていく事になる時代です資産を守る事は対策に着手する事 これが経営者としての仕事であり使命であります

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まぁ~暑い暑い 猛暑超えて酷暑ですね                     

肌が焼ける のを超えて焦げてます                                  

私は夏の申し子なので日焼け止めを塗りつつ外で動き回るのが大好きなのでゴルフの最中も

走り回ってます   

疲れが出ないのは日頃から身体を鍛えたり睡眠をしっかり取ったりのおかげのようです

体力の夏です アミノ酸であるお酢が疲れを取るには大変良いそうです 飲むお酢を是非
 

国土交通省が数十年ぶりに新指針を策定しました 不動産業ビジョン2030

私にとってはカルチャーショックでもありました 時代が変わる 

そして令和は不動産の世界が大きく変わる変革の時代となりそうです

これは日本の未来を象徴したビジョンです 

国がこれを策定した事は多額の予算を使って業界を大きく動かす宣言をした事を意味します

不動産業の未来は日本の未来でもあります 

人口減少 超高齢社会 大都市集中現象 単身社会 空家放置 等日本は今 

急激な変化と共に過去に無いような問題を山程抱え込むようになりました

不動産の所有の変化も社会現象の1つです

国民の意識は 土地は株や預貯金に比べて有利な資産だと思わない人達が急速に増えています

車もシェアの時代です 維持にお金のかかる物には価値を感じない時代となりました

そして持っていてもお金を生まない土地は出口戦略として

‘’たたむ‘’為の政策アプローチがなされる事が明記されました

我々業者はこのたたみ方のアドバイスやサポートをする役割を担う事となります

島国日本の不動産を持っていれば…の、土地神話の時代が終わろうとしています

今お預かりしている案件に共通する事は資産の最大有効活用がなされておらず

遊休地分の固定資産税の長期負担で資産を減らしてしまっているケースが殆どです

一度資産の棚卸をして現在位置を把握してみる資産診断ドッグをされませんか

資産の現在位置を把握し対策の方向性を考えてみては如何でしょうか        

そして教育の一環として国民の不動産知識の向上 充実を掲げています

これは単に取引士免許を持つレベルではいづれ通用しなくなる日が来るでしょう

専門性を強く出し多様のニーズに答えられるプロ 

そして新たな需要を創造出来るプロが要求される時代 となりそうです

時代は変化します その変化の時流に乗れる人 乗れない人 で選択が大きく変わります

いつの時代も変化を先取りし時流に乗りながら経営判断を導いていくのが私の使命だと思っています


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梅雨本番 毎日日替わりでお天気が変わり、雨続きの今日この頃です

体調を崩す人もちらほら カビが生えてしまいそうな湿度で体調管理が

必要ですね

そんな中でも元気に飛び回っている私は 彼方でセミナー 此方で研修と

元気に頑張っております

 

201971日より新たな相続法が施行致しました

今日はそんな内容を取り上げて参ります

 

預貯金の払い戻し制度 婚姻期間20年以上の夫婦間贈与の優遇措置 遺留分制度の見直し 特別寄与制度

の4つが施行となりました

この中で相続発生の際皆様に直結する 預貯金の払い戻し制度を取り上げていきたいと思います

 

【現行制度】では

遺産分割が終了するまでは預貯金も相続財産の対象であるとして銀行口座が閉鎖されると預金の払い戻し

は出来ない事となっておりました

これは相続準備の無いご家族間では 生活費 葬祭費用 債務の弁済等で資金不足が生じトラブルになっておりました

分割協議が長引き 深刻な影響が発生するご家族も多発しておりました

そんな昨今の背景を受け今回の

 

【相続法見直し制度】では

家庭裁判所の判断を経なくても一部の払い戻しが出来る制度を新設

一定の範囲内であれば単独でも払い戻しが出来る事となりました

具体的な例をあげてみたいと思います

預金額900万円 相続人として子供3人とした場合

口座残高(1つの金融機関内)×1/3(法定相続分の)=単独で払い戻し出来る額<150万円上限

 

 

 

 

 

各相続人が単独で払い戻し可能な金額  

この家族の預金の法定相続分は300万円ずつになりその中の1/3である100万円を払い戻せる制度です

150万円を上限とする事からそれ以下であればOK

この制度を知っておけば銀行への払い戻しもスムーズに申請出来ますね

 


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